失敗できない！注文住宅【土地】の探し方と注意点

土地探し準備段階

条件の洗い出し

まずは自分たちの条件の洗い出しをしておきましょう。

最寄り駅からの距離は徒歩圏内なのかバス便なのかなども予算金額に合わせてパターンを持っておくとよ良いでしょう。

子育て世帯は保育園や幼稚園、小学校までの距離や公園の有無なども条件の希望にいれておくといいと思います。

近隣施設は駅の商業施設や一番近所のスーパーにコンビニ、郵便局、病院など生活に必要な施設についても気にならますよね。

ただ、予算とのて兼ね合いで、自分たちにとって100点満点のパーフェクトの土地は中々ないので、よく言われているのは70〜80%条件を満たしていたら良し(買い)いうことなので妥協点も出てくると思います。

これは嫌リスト

お伝えしたように上記の条件の全てが揃うことは難しいとして、ここは妥協しても良いかな、という妥協点も考えておくこともオススメですが、逆に【これだけは嫌】という譲れないこともリストアップしておくと良いでしょう！

土地探しのタイミング

土地探しのタイミングには、ハウスメーカーを決めてからか、先に土地を買うかという選択肢があります。それぞれにメリットとデメリットがあるのでご紹介します。

ハウスメーカーを決めてから土地を探す場合

予算も含め建物のデザインや仕様に合わせて土地を選べる
ハウスメーカーのプランや仕様に基づいて土地を選ぶことができます。この土地ならこの間取りやプランがおすすめ、といった情報を参考にして土地を検討することができますし、予算内で建てたい家の金額が大体わかった状態なので、土地の予算が決めやすいでしょう。

住宅を建てるプロの意見が聞ける
ハウスメーカーが提供するプランに最適な敷地を探すことができます。

土地にかけられる予算が減る可能性がある
先にプランなどを決めて大体の建物の金額が出た時点で、予算内で土地に使える額が決まるため、ものすごく条件の良い土地が現れても予算オーバーになる可能性があります。

地域や環境を考慮しきれない
先に建物を決めるため、土地の地域や環境をじっくり検討しきれない可能性があります。

先に土地を買う場合

希望の土地で建物を建てられる
希望するエリアや条件の土地を見つけてから、建物を選ぶことができます。

地域や環境を重視できる
先に土地を確保することで、地域や環境を重視した選択が可能です。

建物プランに合わせた土地が見つからない可能性
予め建物のプランを持っていないため、プランに合った土地が見つからない可能性があります。

ハウスメーカーによっては制約が生じる
土地の条件によっては、一部のハウスメーカーが建築を請け負わないこともあります。

選択の際には、どちらのアプローチが自分の優先事項や条件に合っているかを検討することが重要です。また、地域や土地の条件をよく調査し、予算や希望条件を考慮した上で最適なタイミングを見極めると良いでしょう。

建ぺい率と容積率について

建ぺい率と容積率は、日本の都市計画や建築基準法において使われる概念で、土地利用や建物の規模を制限するための指標です。

建ぺい率

建蔽率は、特定の敷地において建物が占める面積の割合を示す指標です。具体的には、建物が地上に占める面積を基準敷地面積で割り、パーセンテージで表現します。

建ぺい率の計算式

建ぺい率の制限目的

• 建蔽率の制度は、都市や地域の景観や開発の進行具合によって、建物の密度や高さを調整するために使われます。
• 建蔽率が高いと、敷地内に建物が多く建てられ、密集した都市部が形成されます。

建ぺい率の影響

• 建蔽率が高い場合、同じ敷地に多くの建物を建てることができますが、逆に敷地に空きスペースが少なくなります。

1. 建蔽率の制度は、都市や地域の景観や開発の進行具合によって、建物の密度や高さを調整するために使われます。
2. 建蔽率が高いと、敷地内に建物が多く建てられ、密集した都市部が形成されます。
3. 建蔽率が高いと、敷地内に建物が多く建てられ、密集した都市部が形成されます。

容積率

容積率は、特定の敷地において建物が占める総容積の割合を示す指標です。建物の高さや広がりを制御する役割を果たします。

容積率の計算式

容積率の制限目的

• 容積率は、敷地内に建てられる建物の総体積を制限し、都市や地域の景観や環境に対する影響を調整するために使われます。
• 高い容積率は、高層建築物や大規模建築物を許容し、都市の発展を促進しますが、逆に狭い地域に大きな建物が密集することを防ぐためにも使われます。

容積率の影響

容積率が高い場合、同じ敷地に高い建物を建てることができますが、逆に周辺の景観への影響が大きくなる可能性があります。

これらの指標は都市計画において、バランスのとれた発展や住環境の維持を図るために大切な要素となっています。地域や敷地ごとに異なる基準が設けられており、適切な計画が求められます。

準防火地域とは

準防火地域（しゅんぼうかちいき）は、日本の建築基準法に基づいて設けられた地域の分類です。

準防火地域は、大規模な市街地や商業地域といった建築密度が高く、建物が密集する地域を指します。建物の防火対策に関する規制が設けられている地域と言えます。

準防火地域の特徴

• 建築物が密集しているため、建物同士の火災が広がりやすい状況にあります。
• 防火対策が重要で、建築物の耐火性や消防への通路確保が求められます。

準防火地域の規制事項

• 準防火地域では、建物の構造や使用に関して厳格な規制があります。
• 例えば、建物の高さや面積、外壁の耐火性などに関する基準が定められています。

耐火建築物

準防火地域では、特に「耐火建築物」が求められます。これは、一定の耐火性を持つ建物で、火災が発生しても一定の時間内は構造が崩壊しないようになっています。

防火地域との違い

防火地域よりも規制が緩やかであるが、低層の建築物においても火災の拡大を抑えるための基準が設けられています。

地方自治体の指定

準防火地域は、地方自治体によって指定されます。したがって、地域ごとに異なる基準や規制が存在することがあります。

建物の設計や建築に際しては、地域の指定や建築基準法の規定を確認し、適切な防火対策を行うことが求められます。これにより、火災時の安全性が確保され、被害を最小限に食い止めることが期待されます。

こんな土地は注意

土地探しの注意点

ハザードマップの確認

ハザードマップは、洪水や地滑り、土砂崩れなどの自然災害リスクを示しています。特に洪水ハザードマップは、将来的な洪水被害リスクを把握するために重要です。

擁壁や地盤の状態

土地が擁壁や高低差がある場合、その構造や状態を確認することが必要です。擁壁が崩れるリスクや地盤沈下の可能性があるかどうかを調査します。

地質と地盤の調査

土地の地質状態や地盤の強度を調査し、地震や地盤沈下のリスクを評価します。地盤が不安定であれば、建物の安定性に影響を与える可能性があります。

法的な制約の確認

都市計画や建築基準法による制約を確認します。建物の高さや用途に関する法的な要件を遵守できるかどうかを確認します。

過去の災害履歴

土地周辺の過去の災害履歴を調査します。同じ地域での過去の自然災害があった場合、将来的なリスクが高まる可能性があります。

水害や浸水リスク

ハザードマップや水害リスクマップを確認し、土地が浸水のリスクにさらされているかどうかを把握します。

これらの情報を確認することで、将来のリスクや制約を事前に把握し、土地の購入に伴う問題を最小限に抑えることができます。専門家の意見や専門的な調査を受けることも検討してください。

また、宅地を購入する際にも慎重な検討が必要です。

宅地購入の注意点

続いて宅地購入の注意点です。

土地購入の注意点と重なる部分もありますがご紹介します。

用途確認

土地の利用用途を確認し、計画的な購入を行います。宅地には住宅用地や商業用地、農地などがあります。

法的な確認

土地の所有権や法的な制約（抵当権、地上権など）を確認します。登記簿謄本や固定資産税の課税証明書などを調査します。

土地の形状と面積

土地の形状や面積を確認し、希望する建物を建てるのに適しているかを検討します。

地盤調査

土地の地盤状態を調査することが重要です。地盤が不安定な場合、建物の安定性に影響を与える可能性があります。

都市計画や建築基準法の確認

土地が都市計画区域内にある場合、用途や建蔽率、容積率などの法規制を確認します。

環境の確認

周辺環境を確認し、生活しやすいエリアであるか、また将来的な発展が期待されるかを検討します。

アクセスと交通インフラ

交通インフラやアクセスの便が良いかどうかを確認します。公共交通機関や道路のアクセスが良好であることが望ましいです。

周辺の施設

学校、病院、ショッピングモールなど、必要な施設が近くにあるかどうかを確認します。

価格の妥当性

土地の購入は大きな投資となるため、慎重に調査し、希望や将来の計画に合った土地を選ぶことが重要です。プロの助言を受けることもおすすめです。

ちなみに、個人の許容範囲にもよりますが、例えば下記のようなことも私たちは注意してみています。

土地の購入価格以外にかかるお金

土地の購入には、購入価格以外にもさまざまな費用がかかります。以下は、一般的な例ですが、具体的な条件や地域によって異なる可能性があります。

登記費用

不動産の登記費用がかかります。これには、登記手続きや権利書の発行などが含まれます。

仲介手数料

不動産仲介業者を介して土地を購入する場合、仲介手数料がかかります。これは土地の価格に対する一定割合です。

司法書士や行政書士の費用

土地の取引においては、専門家のアドバイスや手続きが必要な場合があり、それにかかる費用がかかります。

諸費用

土地の引き渡しに伴って発生する諸費用や消費税などがかかります。

収益地の場合の固定資産税

収益地の場合、固定資産税がかかります。これは購入者が負担することが一般的です。

古家解体費用

古家が建っている場合、解体費用がかかります。解体費用は地域や解体する建物の規模によって異なります。

準防火地域仕様の費用

準防火地域だとそれに対応した性能にしておく必要があるので、追加でお金がかかるところもあります。安心には変えられないので必要経費だとは思いますが、最初から準防火地域じゃない土地を選べたらベスト。

地盤調査費、地盤改良費

これはと土地を買ってからかかるお金です。自分たちが必要ないと判断することもできますが、地震が起こった時に家が地盤ごと崩れたりして後悔しないようにやっておいた方がいいでしょう。地盤調査費は出してくれるハウスメーカーもあります。

擁壁作り直し

土地が地面(道路)より高い場合、擁壁に乗っていますが、この擁壁は作り直す必要があったり、地震や耐久年数により崩れるリスクがあります。擁壁が崩れても杭をしっかりさせていれば家は無事かもしれませんが擁壁の修復が必要になり、500万円〜1000万円はかかると思っておいた方が良いでしょう。

融資に伴う費用

銀行や金融機関からの融資を受ける場合、融資手数料や金利がかかります。

火災保険料

新しい建物を建てる場合、火災保険料が発生することがあります。

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これらの費用は、土地の購入において考慮すべき要素であり、計画段階から予算に含めておくことが重要です。また、不動産の法的なプロセスや細かい費用に関しては、専門家のアドバイスを受けることが賢明です。

実際に土地を探す

探し方

まずタイミングとして2パターンあります。

⭕️土地を買ってからハウスメーカーを決める

⭕️ハウスメーカーを決めてから（決めながら）土地を探す

どちらが正解ということはありませんが、家用の土地を購入する場合、ハウスメーカーと一緒に探す方が安心、確実です。

土地には宅地用というわけでは無いものや、あまり家を建てるのに向いていない土地、規制や法律などが関わってくるので、土地を買ってから、この土地では家を建ててくれるハウスメーカーが無い、ということになりかねません。。

ハウスメーカーを決めながら、もくしは決めてかあ一緒に探すのがオススメだと思います。

探し方としては、

⚪️スーモやアットホーム、東急リバブルなど各サイトで検索
⚪️ランディーで一括検索
⚪️地元の不動産仲介へ相談

などがあまりす。

めちゃくちゃ地道な方法しか結局ないと思って良いと思います。
気になる土地があったらハウスメーカーの担当さんなどにも相談しておきましょう。

実際に行ってみる

こちらも地道な行動になりますが、候補地や候補の土地は当然見に行きますが、候補になるのかどうかを確認する段階でも事前に行っておくといいでしょう。

・駅周辺の確認
・とにかく街を歩く
・現地確認（車ではなく歩きでも)

まとめ

土地を買って家を建てたら簡単には住み替えることはできません。
家を建てようと考えている人は土地購入は基本的には人生に1度きりのことだと思います。

たくさんの条件や規制があり、特に東京や神奈川県は坂やハザードアウトな場所が多く、擁壁があるところが多いので、土地探しに難航する方も多いようです。
実際私たちも難航しています・・・。

色々と難しいことは多いですが、注文住宅で夢のマイホームを建てるという目標のために頑張りましょう！